又一家百强房企！陷入债务困境

8月21日，广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）发布公告称，鉴于最近的市场情况，已决定终止GZFYRE 13.6 07/27/23（2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4亿美元债，ISIN：XS2280435673）交换要约。

(资料图片)

公告称，所有根据交换要约投标的现有债券将返还给各自的持有人。公司正积极评估有关现有票据的替代解决方案，以寻求与所有利益相关方就解决方案达成共识。

方圆地产曾在8月初对上述美元债发起要约交换，但在截止日期后，对外宣称终止该提议。

有券商人士在受访时称，一般而言，终止交换要约要么是投资者不同意，要么是公司暂时不想换了，但后者治标不治本。考虑到这家企业目前的资金状况，终止的原因更有可能是前者。

方圆地产是一家深耕大湾区市场的区域性房企，不少与其有过接触的业内人士都表示，其经营风格稳健，没有盲目多元化发展，但在楼市长期处于底部的当下，这家百强房企也难承市场和债务等多重压力。

截至发稿，方圆地产方面未回应记者的采访请求。

终止美元债交换要约

6月14日，方圆地产曾宣布，将对未偿还的3.4亿美元离岸债券进行负债管理，这表明公司的流动性较弱，在到期时偿还离岸债券的能力有限。

方圆地产此次终止交换要约的美元债发行于 2021 年，存续规模 3.4 亿美元，应于2023年7月27日到期。

交换要约是指发行人在面临流动性紧张或调整负债结构等情况下，向债券持有人发出要约，将一定比例的现有债券置换成可能发生变更的债券，以实现再融资。

8月2日，方圆地产称，公司提议对2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4亿美元债发起交换要约。公告显示，本次要约旨在改善方圆地产债务结构，以期延长其债务到期日、加强资产负债表及改善现金流管理。

交换要约的最低接纳金额为3.01亿美元，占未偿余额的70%。要约截止日期为伦敦时间2023年8月18日下午4时整。

在不到一个月的时间内，交换要约从发起到终止，显示出这家企业正面临化债难题。

截至目前，方圆地产存续1只美元债，存续规模 3.4 亿美元，于2023年7月27日到期；境内债存续 1只，规模为 9.18亿元，将于2024年 12月3日到期。

实际上，早在2021年方圆地产就对到期美元债进行了展期，仅兑付少量首付，剩余本金展期2.5年。但两年多时间过去，市场的持续低迷，让这家企业无法完全摆脱债务困境。

8月11日，方圆地产公告称，于2023年4月27日披露了《广州市方圆房地产发展有限公司公司债券年度报告（2022年）》。经核查后，对《年度报告》有关内容予以更正，“20方圆01”出现2312万美元利息逾期。

该公司称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等影响，公司流动性出现阶段性紧张。公司已评估自身流动性状况、整体经营状况和经营环境，积极制定有效的境外债券重组方案，与境外债券持有人积极沟通，努力推进完成境外债券重组，切实维护投资者权益。

7月21日，因方圆地产申请终止中诚信国际对其主体及相关债项的评级工作，中诚信国际公告称，终止对方圆地产主体信用评级及“20方圆01”的债项信用评级，并将不再更新其信用评级结果。

今年6月，穆迪将方圆地产企业家族评级由“Caa1”下调至“Ca”，并将其高级无抵押评级由“Caa2”下调至“C”，评级展望维持“负面”穆迪认为，方圆地产违约风险增加，且公司债券持有人预期其恢复前景疲软。

总体发展比较稳健

方圆地产成立于1995年，是一家总部位于广州的以房地产开发投资为核心业务的大型企业集团。截至2021年，已连续15年跻身“中国房地产百强企业”，并荣获“中国民营企业500强”和“广东省百强民营企业”的称号。

方圆地产业务专注广州区域城市更新领域十余年，积累了丰富的城市更新项目经验，同时亦为其补充了大量低成本且优质的土地储备。其土地储备以广州及其周边城市为主的粤港澳大湾区占比较高，但以三四线城市为主。

从股权结构看，方圆地产的控股股东为方圆国际投资集团有限公司，持股比例为100%，公司实际控制人为方明。

方明推崇“外方内圆”的价值观，为带领方圆集团奔赴资本市场，方明曾做了很多铺垫，曾陆续在常州、昆山、苏州、成都、海南等地落子。

2008年，方圆地产的IPO申请已通过聆讯，准备路演，但不料突遇金融风暴，楼市行情急转直下，因信贷市场受到冲击，内房企“血流成河”。差一点就圆了上市梦的方圆地产，最后因融资环境不合预期，而搁置了IPO计划。

直到2013年，方圆才开始调整企业战略，收敛战线，聚焦广东省。在2017年粤港澳大湾区上升为国家战略后，方明更加坚定深耕大湾区这条路。

“这家房企企业文化不错，总体发展比较稳健，也没有盲目多元化，但依然没有逃脱暴雷的厄运。”有熟悉方圆地产的人士在社交媒体平台置评。

截至2022年末，方圆地产总资产为389.43亿元，总负债300.02亿元，净资产89.04亿元，资产负债率77.04%。

截至相同报告期，方圆地产流动负债有194.89亿元，其中一年内到期的短期债务合计29.67亿元。

相较于短债规模，方圆地产流动性紧张，其账上货币资金有20.2亿元，较2021年末减少59%，不足以覆盖短债，存在较大短期偿债压力。

中指研究院房企销售业绩统计数据显示，方圆地产2023年1~5月销售额60.2亿元，当月排第96名，同比减少26.8%。

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